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綠色地產是藤,長出一串“葫蘆娃”

《明源地產研究》60期
2016-01-22 15:20:26
人物:張鵬    企業:當代置業總裁
導讀:每個企業應該思考:你到底有什么樣的核心競爭優勢,讓客戶買你的房。我們現在就是在綠色房地產開發的基礎上孵化了一些“葫蘆娃”。
今后的房地產有幾個特點:高聚焦、高淘汰、高分化,高聚焦是說越來越多的地產商聚焦那些有客戶強烈需求的地方,高淘汰是說要淘汰一批企業,高分化是說可能不是所有開發商什么都干,什么都干的地產商就是自我安慰。
還有就是產能過剩,我認為連一線城市都是產能過剩,但是因為人口都往一線城市走,供求比的差異把產能過剩給掩蓋了。最后一個就是客戶搖擺,每個企業應該思考:你到底有什么樣的核心競爭優勢,讓客戶買你的房。
十幾年過來,我們就干了一件事:綠色節能的房地產開發,現在就是在綠色房地產開發的基礎上孵化了一些“葫蘆娃”(指內部孵化的企業或項目)。
 
一、開發是插線板,用母艙孵化子艙
我們從去年開始思考,當代作為一個正在成長的民營公司,你怎么辦?只有一件事情可以做,如果用幾個字來形容,就是“藍綠相間,突破深綠,建立深藍”。藍是找到新的突破口,綠就是企業一直賴以生存的核心優勢。
我們的商業邏輯說出來很簡單,“開發是插線板,開發是母艙,開發是葫蘆娃”。把母艙繼續做強,但是圍繞著地產開發,找出多少點來跟你的插線板連接在一起,讓它孵化出新的平臺,這個就叫子艙,母艙孵化子艙,子艙彈出去以后,反哺母艙。
 
二、圍繞綠色建筑孵化多個“葫蘆娃”
你沒錢什么都不能干,尤其是我們還要孵化新平臺的時候,所以我們干了第一件事,把地產的上下游價值鏈的供應商整合在一塊做產業鏈,今年推出了一個綠民投產業基金,你把錢拿出來我們放到一起去投綠色建筑。第二個還是錢的事,就是建立了一個MOMA母基金,這個基金不是去拿地,是投房地產垂直生態的創新業務。
“葫蘆娃”的大哥叫做“無憂我房”,一開始思想特別簡單,去年的時候市場那么不好,怎么銷售?拿地以后最重要的不是找錢,不是做設計,而是有沒有客戶。拿地以后有了客戶,有錢了,你再說做設計和后面的事。就是這么簡單的初心,把這個無憂我房推出來了。
第二個項目也挺好玩。所有的開發商都有這個部門,叫做機電部,包括強電、弱電、能源,但是很多開發商不做恒溫、恒濕等等的工作,所以這個部門很弱。但是當代的這個部門是最強的,過去是公司的職能部門,后來單獨投入資源,讓他們搞創新,于是就推出了“恐龍壹號”設備。
第三個項目把過去做工業能源自控的技術移植到民用中,后來經過一年的打拼,我們做了標準化的產品叫做“第一設施”。業主在這個社區里的水電煤氣能夠被物業公司隨時監控到,業主也可以隨時清楚的知道電器和能源的費用情況,而且還能調節。
還有一個是社區O2O,最近我們看到了大量的文章說社區O2O要死,我覺得可能是個過程。但是我想講的是,不是因為大家做,你就必須做,是你一定要找到你的應用場景,找到你的痛點。我們這個“愛助家”就做了一件事,用手機開門,它解決高頻的問題。用了以后,社區的社交平臺就開始發揮作用,延伸出很多其它的商業邏輯。其實互聯網+地產、地產+互聯網就是這樣,你從A想走到B,是你設定的路,結果你從A走到了C、D、E,E也一樣讓你成功了,這個是互聯網創業項目的典型特征。
還有一個項目“無憂回收”也跟我們理念息息相關。我們發現在大量的小區里,物業公司找了幾家垃圾回收的個人,把有用的東西都收走,物業公司可能掙了個差價,也可能不掙錢,但是他一定要收管理費。我們的物業項目能不能孵化出一個小的團隊來做這件事?后來我們嘗試了“無憂回收”項目,這個平臺有兩個特征:一個是捐贈,業主家里大量賣不掉的舊物件,比如舊衣服、舊書籍,可以用捐贈的方式,以物換物,給更需要它們的地方。第二,凡是那些還有物理價值、可以循環利用的東西,我們回收,業主獲得積分,然后可以去換物業費和小區里的其他權益。后來我們發現這個模型跑起來還非常的順暢,大約一個月的時間,基本上所有社區里的有這樣需求的人都下過單。
一個社區里通常幼兒、青年、壯年、老年人都有,老年人這一塊我們現在肯定是做不了,雖然我說可持續發展和養老是今后地產能夠掘金的兩個重要環節,也是今后發展的主題,只不過現在養老不是地產企業都能做的。但是小孩的生意,小孩的服務,你一定要高度重視起來。在當代所有的社區里,不管政府有沒有這個規劃條件,我們都做了幼兒園,因為我們知道幼兒是你的客戶中最寶貴的財富。在這些幼兒園建成以后,我們聚集了大約8000多個幼兒和其背后的家庭,所以做了一個中國幼兒成長的陪伴平臺,以后也可以通過這個平臺拓展到其它的教育事業。
還有一個事跟愛康國賓做的,大家知道現在醫療資源特別稀缺,開發商是干不了這事的,在社區里建醫院是非常重資產的模式。但是,社區里確實又有那么多需求,業主有個小病小災的怎么辦呢?是不是能在線問診,甚至是在線掛號?有的能做,有的不能做,我們這次在上海做了一個應用場景就是在線問診,問清楚以后,通過跟我們簽訂戰略合作的醫院就可以在線掛號。
還有最后一個事,因為當代在海外有三個項目,在休斯敦做了一個EB5,我們大約運行了一年,也是個人合伙創業的項目,投資移民做了100多個,50萬美金一套房,三年送全家綠卡。

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