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創業地產不是做孵化器,而是種生態樹

《明源地產研究》60期
2016-01-22 15:19:40
人物:杜晶    企業:同創地產董事長
導讀:所謂的創業地產3.0版本就是要打造生態,打造一個企業之間相互協作的生態環境,初創企業、成長型企業及成熟企業之間促進帶動,融入創業服務和融資平臺的創業生態圈。
 創業地產是地產開發市場的一個新的分支,它和住宅地產、養老地產、旅游地產、商業地產等等是一樣的,是地產多元化發展中的一個方向。創業地產的外延涵蓋了我們通常所說的產業地產、聯合辦公、創意園區、孵化器、YOU+公寓等等。
創業有可能會締造一些這樣的人群,比如未來的90后,他們可能沒法變成大老板,但是他們有機會,遇到了互聯網分享的年代,他們更遵守規則,也許會像西方一樣,會誕生很多的中產階級。所以,創業地產也可能有足夠的市場需求,而且從我們拿到的數據來看,目前創業的人群比中國老齡化的人口還要多。
 
一、創業地產3.0是打造互聯網+的生態鏈
創業地產已經到了迭代的過程,第一代的創業地產就是租房子,做簡單的二房東,我們管這叫創業地產1.0版。創業地產2.0版就開始制作內容了,比如北京的798,華僑城Loft,但大多數是文創類的園區,園區與企業、企業與企業之間還是簡單的租賃關系。
所謂的創業地產3.0版本就是要打造生態,打造一個企業之間相互協作的生態環境,初創企業、成長型企業及成熟企業之間促進帶動,融入創業服務和融資平臺的創業生態圈。往簡單點說,創業地產本質跟當年賣住宅的時候一樣,無非就是有人剛結婚買個兩房的首置產品,有人要改善,有人要再次改善,有人要買別墅,買大房子。企業從孵化器里面享受免費辦公位開始,慢慢成熟、成長,最后他也需要一整層樓,甚至幾層樓,我們希望在創業園區里面形成一個互聯網+的生態鏈或者生態樹。
 
二、羊城同創匯案例:老報社變身創業園區
拿香港人的保育活化的概念,加上我們的創業地產模式,我們做了一個改造羊城晚報老報社的項目,它現在的名字叫羊城同創匯。
這是30年前的一棟樓,“羊城晚報”這四個字是葉劍英提的,華南的人都很熟悉這份報紙。這個老房子是廣東省委的資產,沒有人敢把它拆掉,它能做什么?
我們把一棟編輯樓、一棟印刷樓,做成了寫字樓,把歷史上武警站崗的街區打開,原來的食堂變成了一個社區食堂。原有印刷機器所在的地方騰出來12米高的空間,做成一個6層的機械停車庫,解決園區200多個停車位的問題。寫字樓的大堂,我們敲掉了一塊樓板,做出架空層,把園區的唯一一棵大榕樹露出來。
1、騰訊和3W咖啡是“主力店”
我們引進了騰訊在廣州乃至華南的第一個眾創空間,騰訊暫時是沒有孵化器自營團隊的,本來是讓同創自營,我當時也是蠢蠢欲動,人家告訴我孵化器里面有很多賺錢的機會,50萬投一家公司,投個幾十、上百家,萬一投成了一家,你就賺大了。后來我花了兩個月的時間考察北京、深圳所有的孵化器,最后發現不能做,以前王石教導“不熟不做”,跨得太遠,你轉型很難成功。
所以后來我們找了3W咖啡來運營這個孵化器。3W咖啡一進場就提出這個孵化器缺少了一個很重要的東西,就是路演中心。這些創業的團隊和來投資的風投如果沒有這么一個場所,他們沒有辦法實現所謂的共享、分享,所以我們決定把1000平米的傳統大禮堂改造成了一個路演中心。
騰訊的孵化器有4層樓,3000平米,加上3W咖啡進來之后需要1000平米的路演中心,總共是4000平米。如果拿傳統商業地產的概念作對照,羊城同創匯就是一個4萬平米的商業,騰訊眾創空間就是主力店。
2、自己不做創投,搭臺引入專業機構來干
我們現在的寫字樓最小面積是20平方米,出租的情況還很好,經常有客戶說,我們先在這里占個點,租一個20平米的寫字樓做一個創業機構,看看有什么機會。這些小企業沒有自己的會議室,所以我們把頂樓最好的空間做成了一個創業會客廳,目前是免費,以后可以有償使用。
以同創目前在房地產賺的錢也可以做創投,但我們堅決不做,但是在這個行業里面有很多機構,比如說IDG、達晨、啟賦等等,他們是專門做創投的事情,種子基金、天使基金,我們跟他們簽協議,邀請他們在這里掛他們的牌子,邀請他們兩個禮拜來做一次活動,邀請他們來這里看創業團隊的路演。所以,我們所說的創業地產并不是做孵化器或者做創投,這個行業就像傳統房地產開發,不見得設計院要自己開,施工單位要自己做,自己組建銷售團隊,實際上它還是一個資源整合。
3、建立嶺南報業博物館,給園區留下歷史印跡
我們去上海參觀和平飯店、國際飯店,看到人家二樓有一個博物館,周恩來吃過的菜單在里面,退休的老員工做解說員。后來我們說做一個羊城晚報的博物館,目前已經開業,叫嶺南報業博物館,進來這個園區的人能找到一個歷史的痕跡,知道這里曾經發生過的故事。房地產不敢說是一個很有責任的行業,如果你能夠在這個房子里找到歷史,找到一些能夠體驗的東西,這也是我們應該做的事情。
4、餐飲、法律、財務等配套都引入社會化服務
即使是一個園區,它也需要配套,也需要銀行、食堂、便利店,我們也在這方面做了很多努力。
我們在這里開了三個食堂,第一個是同創物業開的,第二個是O2O的,你可以微信支付,中午吃飯用手機掃一下打開一個小盒子,你的盒飯就出來了,還有一個中央廚房。我們去拜訪孵化器的時候,他們跟我說,你知道孵化器的人一頓飯只能吃幾塊錢的嗎?他們說只能吃6塊錢到8塊錢的,但是在那個區域沒有這么便宜的,所以我們引進了一家給宜家家居提供餐飲配送服務的中央廚房,為園區提供一頓飯8塊錢的套餐。
孵化器里的企業,他們沒有自己專職的會計、財務顧問、法律顧問,我們可以給他們提供這樣的服務,當然這也是社會化的。也有一些傳統企業的老板,他們現在在研究一些新產業,也在我們那里入住。
這些只能作為一個不成熟、不成功的例子跟大家說,至于它未來能不能成功,在大家那里有沒有借鑒就很難說。每個企業,不管是大企業還是小企業,在一個組織里面,在一個行業里面都多多少少有一些責任,把你的東西拿出來給別人分享,我覺得也是一種快樂。

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